Die 19. Ausgabe des Hahn Retail Real Estate Report 2024/2025 bietet erneut einen umfassenden Marktüberblick über den Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien. Der Bericht der Hearn Group wurde erneut in Zusammenarbeit mit CBRE, Burwiengesa und EHI Retail Institute erstellt. Nachfolgend finden Sie einige der wichtigsten Erkenntnisse aus Forschung und Expertenbefragungen.
+ Einzelhändler werden wieder optimistisch
+ Regulierung ist derzeit die größte Herausforderung für Anleger
+ Gewerbeimmobilien werden von Einzelhändlern und Investoren bevorzugt
+ Gewerbliche Immobilieninvestoren erwarten einen Wendepunkt am Investmentmarkt
Der Handel wird nach der Umsatzentwicklung 2023 wieder optimistischer
Im Jahr 2023 erzielte der deutsche Einzelhandel einen neuen Umsatzrekord von 649 Milliarden Euro (netto). Allerdings führte die hohe Inflation zu einem erheblichen Umsatzrückgang. Im Jahr 2024 rechnet der HDE weiterhin mit einem nominalen Umsatzanstieg von rund 3,5 % auf 583,3 Mrd. Euro (netto), während ein realer Umsatzanstieg aufgrund der geringeren Inflation darauf schließen lässt.
Dieser Aufwärtstrend spiegelt sich auch in der Expertenbefragung der Hahn Group wider. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Einzelhändler hinsichtlich der Umsatzentwicklung im zweiten Halbjahr optimistischer. Mehr als die Hälfte der Händler (60 %) geht davon aus, dass die Umsätze ihrer Vertriebslinien bis Ende 2024 steigen werden (Vorjahr: 57 %). Der Anteil der Befragten, die einen Umsatzrückgang erwarten, sank von 20 % im letzten Jahr auf 13 % in diesem Jahr. Dementsprechend ist der Anteil der Vertriebslinien, die im zweiten Halbjahr mit einem stabilen Umsatzwachstum auf dem aktuellen Niveau rechnen können, leicht gestiegen (27 % gegenüber 23 % im Vorjahr).
Regulatorische/energetische Anforderungen stellen Investoren vor Herausforderungen
Die befragten Investoren sind der Ansicht, dass allgemein steigende regulatorische Anforderungen und Immobilienenergieanforderungen wesentliche Risikofaktoren bei Investitionen in Gewerbeimmobilien darstellen (71 % gegenüber 74 % im letzten Jahr). Nur die Hälfte der Experten machte sich Sorgen über die Zinsentwicklung, verglichen mit 77 % im letzten Jahr. Die Konkurrenz durch E-Commerce im Einzelhandel wird dagegen im Vergleich zum Vorjahr als härter eingeschätzt (49 %; 2016: 33 %). Nur 29 % (Vorjahr: 36 %) denken, dass die belastenden Folgen der jüngsten Inflation in diesem Jahr eine Herausforderung darstellen werden.
ESG-Aspekte stehen bei Anlegern ganz oben auf der Agenda
Bei Investitionsentscheidungen in Gewerbeimmobilien werden in der Hahn-Expertenbefragung ESG-relevante Aspekte von 37 % der Investoren als relevant und von 56 % als sehr relevant erachtet und dabei entsprechend berücksichtigt. Darüber hinaus investiert die Mehrheit der teilnehmenden Anleger (87 %, Vorjahr: 76 %) bereits in bewährte Nachhaltigkeitsinvestments. Im aktuellen Marktstadium sind 42 % der befragten Marktteilnehmer bereit, einen Preisaufschlag von bis zu 5 % für ESG-konforme oder grüne Premium-Immobilien zu zahlen, 26 % sind sogar bereit, einen Aufschlag von bis zu 10 % zu zahlen . .
Eng damit verbunden sind anerkannte und etablierte ESG-Initiativen, Benchmarks und Zertifizierungen, die die Anlageentscheidungen von 80 % der Anleger maßgeblich beeinflussen. Die Integration grüner Mietverträge in Mietverträge ist für 44 Prozent bereits ein wesentlicher Bestandteil, 44 Prozent halten sie jedoch weiterhin für eine wünschenswerte Ergänzung. Die digitale Energieverbrauchsmessung (Smart Meter) ist für die Hälfte der Umfrageteilnehmer ein Standardverfahren. Für 66 % der Investoren ist zudem die weitere Umsetzung von Energiemaßnahmen unerlässlich.
Der Personalmangel setzt den Handel stärker unter Druck als die Online-Konkurrenz
Wie viele andere Wirtschaftszweige leidet auch der Einzelhandel unter einem erheblichen Fachkräftemangel (58 %). Auch Immobilienkosten und Miete werden in diesem Jahr als Belastung für die Vertriebsteams empfunden (51 % im Vergleich zu 65 % im letzten Jahr). Als herausfordernd wurden wie im Vorjahr die schwache Verbraucherstimmung (41 Prozent, 2016: 53 Prozent) und die bestehenden Neben- und Verwaltungskosten (31 Prozent, 2016: 52 Prozent) wahrgenommen. Letztes Jahr bewertete mehr als die Hälfte (56 %) die Inflation als ernstes Problem, doch in diesem Jahr bewerteten nur 25 % der Vertriebsleiter sie als ernstes Problem und führten niedrigere Inflationsraten an. Erhöhte Konkurrenz durch neue Marktteilnehmer (4 %, Vorjahr: 6 %), Konkurrenz durch Online-Handel (10 %, Vorjahr: 5 %), Veränderungen im Kaufverhalten der Verbraucher (21 %, Vorjahr: 24 %). Das war der Fall im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert.
Beliebt sind Fachmarktzentren/Nahversorgungszentren
Gewerbeimmobilien bleiben das bevorzugte Expansionsziel für Einzelhandelsunternehmen, klar bevorzugt gegenüber Einkaufszentren und städtischen Lagen (siehe Abbildung 24). 56 Prozent der befragten Einzelhändler erwarten im aktuellen Umfeld positive Entwicklungen für Fachmärkte und regionale Versorgungszentren, während nur 9 Prozent negative Entwicklungen vorhersehen. Allerdings rechnen bei Einkaufszentren nur 3 % mit einer positiven Entwicklung, während 54 % mit einer negativen Entwicklung rechnen. Dazwischen liegen 26 Grundstücke an der Main Street.
10 % erwarteten positive Entwicklungen, während 33 % negative Entwicklungen erwarteten.
Die Präferenzen der Investoren sind daher ähnlich: 88 % der Investoren konzentrieren sich auf Gewerbeimmobilien (Vorjahr: 74 %). An zweiter Stelle folgten Supermärkte und Lebensmitteldiscounter (Vorjahr: 68 %) sowie SB-Warenhäuser und SB-Warenhäuser (Vorjahr: 26 %) mit jeweils 63 % der Nennungen. An vierter Stelle folgten Baumärkte und Baumärkte mit 25 % (Vj. 21 %).
Auf dem Markt für Gewerbeimmobilieninvestitionen zeichnet sich eine Trendwende ab
CBRE geht davon aus, dass sich die Bedingungen auf dem Markt für Gewerbeimmobilieninvestitionen aufhellen. Die Spitzenrenditen sind seit Jahresbeginn stabil. Diese optimistischere Einschätzung wird durch die Ergebnisse einer Hahn-Expertenbefragung unter Investoren und Finanzinstituten bestätigt, die im Sommer für den Hahn Retail Real Estate Report durchgeführt wurde.
Im Jahr 2023 erwarteten 72 % der Experten einen weiteren Anstieg der Renditen, doch im Sommer 2024 sind 81 % zuversichtlich, dass dieser Trend gestoppt ist. Die Mehrheit der Befragten geht davon aus, dass die Umsätze stabil bleiben (71 %), 10 % rechnen sogar mit rückläufigen Umsätzen. Auch die befragten Banken und Finanzinstitute äußerten einen optimistischeren Ausblick. 45 % gehen davon aus, dass ihre Kreditsumme bis zum Jahresende steigt (im Vergleich zu nur 29 % im letzten Jahr), während nur 9 % mit einem Rückgang rechnen (im Vorjahr). Jahr: 57 Prozent).
Hahn Einzelhandelsimmobilienreport 2024/2025
Der jährliche Hahn Retail Real Estate Report gibt einen umfassenden Einblick in aktuelle Trends im deutschen Einzelhandels- und Einzelhandelsimmobilien-Investmentmarkt. Es entstand in Zusammenarbeit mit CBRE, Burwiengesa und EHI Retail Institute.
Während Burwiengesa die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Trends der Marktteilnehmer untersucht, konzentriert sich CBRE auf den Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien. Besonders hervorzuheben ist eine Expertenbefragung der Hahn-Gruppe im Sommer 2024. Es gab 71 Personen, die für die Expansion des Einzelhandels verantwortlich waren, und 41 Personen, die Entscheidungsträger innerhalb der Organisation waren.
Befragt von Immobilieninvestoren und Finanzinstituten. In Zusammenarbeit mit dem EHI Retail Institute wurden außerdem führende deutsche Einzelhandelsunternehmen befragt. Zu den teilnehmenden Investoren zählen Vermögensverwaltungsgesellschaften, Versicherungsgesellschaften,
Immobilienunternehmen, Pensionskassen und Stiftungen.
Der vollständige Bericht ist online unter www.hahnag.de verfügbar.
Hahn-Gruppe
Die Hahn Gruppe ist seit 1982 als Asset- und Investmentmanager tätig. Wir sind auf nutzungsorientierte Gewerbe- und gemischt genutzte Immobilien spezialisiert. Die Hahn Gruppe hat im Laufe ihrer Unternehmensgeschichte mehr als 190 Immobilienfonds erfolgreich aufgelegt. Derzeit verwaltet das Unternehmen ein Vermögen von über 7 Milliarden Euro. Mit ihrer Kapitalverwaltungsgesellschaft DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH und ihrer umfassenden Expertise im Immobilien- und Asset Management verfügt die Hahn-Gruppe über eine einzigartige Vertriebsposition bei privaten, semiprofessionellen und professionellen Anlegern in ihren Marktsegmenten. In unserem Fondsgeschäft verwalten und steuern wir die gesamte Wertschöpfungskette der von uns verwalteten Immobilien. Darüber hinaus fungiert die Hahn Gruppe auch als Immobilienverwalter für fremde Vermögenswerte. Das ist wertvolle Immobilienarbeit.
